Le promoteur immobilier peut se prévaloir de la législation sur les clauses abusives à l’encontre du constructeur
L’article L132-1 du Code de la consommation dispose :
« Dans les contrats conclus entre professionnels et non-professionnels ou consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat. »
La loi ne définit pas la notion de « non-professionnel ».
Toutefois, la jurisprudence a déjà eu l’occasion de préciser que le non-professionnel peut être une personne physique comme une personne morale.
Il est également constant en jurisprudence que le non-professionnel est celui qui conclut un contrat n’ayant pas de rapport direct avec son activité professionnelle (Cass. com. 1ère civ. 27 septembre 2005, n°02-13935).
Depuis la loi HAMON du 17 mars 2014 (N°2014-344), le consommateur est d’ailleurs définit de la manière suivante : « Est considéré comme consommateur toute personne physique qui agit à des fins n’entrant pas dans le cadre de son activité commerciale, industrielle, artisanale ou libérale ».
Or, la Cour de cassation vient de rendre un arrêt le 4 février 2016 (Cass. civ. 3ème, 4 février 2016, n°14-29347) qui semble s’inscrire à rebours de cette conception.
Dans cette affaire, des désordres étaient apparus dans le cadre d’opérations de construction d’un ensemble immobilier vendu en l’état futur d’achèvement.
La SCI, maître de l’ouvrage, avait sollicité la condamnation des constructeurs à lui verser dommages et intérêts en réparation de ces préjudices.
La société de contrôle technique, chargée d’une mission portant sur la solidité des ouvrages, lui avait opposé une clause limitative de responsabilité prévue au contrat, en vertu de laquelle sa responsabilité ne pouvait pas être engagée au-delà du double des honoraires qu’elle avait perçus.
La Cour de cassation a rejeté le pourvoi formé à l’encontre de l’arrêt rendu, en estimant que :
– La SCI, promoteur immobilier, pouvait se prévaloir du caractère abusif de cette clause en dépit de sa qualité de professionnel de l’immobilier, « mais pas de professionnel de la construction » ;
– Cette clause « ayant pour objet de fixer, une fois la faute contractuelle établie, le maximum de dommages et intérêts que le maître d’ouvrage pourrait recevoir en fonction des honoraires perçus », s’analyse en une clause de plafonnement d’indemnisation, contredisant la portée de l’obligation essentielle souscrite par le contrôleur technique en lui permettant de limiter les conséquences de sa responsabilité contractuelle quelles que soient les incidences de ces fautes, ce qui constitue une clause abusive.
Ladite clause a donc été annulée.
Cette décision s’inscrit dans le droit fil de l’évolution du droit des contrats qui attache une importance particulière à l’équilibre économique de la relation contractuelle.
Rappelons, en effet, que l’ordonnance 2016-131 du 10 février 2016 prévoit d’instaurer une possibilité de renégociation des contrats en cas de changement de circonstances imprévisibles (futur article 1196 du Code civil) ou encore de sanctionner le « déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties » dans un contrat d’adhésion (futur article 1171 du Code civil).